Artigo Fundos Imobiliários
Tudo sobre Fundos Imobiliários
Bem provável que você já tenha ouvido a seguinte frase: "Compre um imóvel como investimento", mas será mesmo que hoje em dia é uma boa forma de aplicar o seu dinheiro?
Hoje vamos entender um pouco mais sobre os FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário), como funcionam e como investir.
A cultura de investir em imóveis aqui no Brasil se deu no começo do século XX. Devido ao crescimento acelerado de muitas cidades rurais, a compra de terras era sinônimo de investimento, já que a compra e venda era feita rapidamente e seu patrimônio multiplicava. Mas nas últimas décadas esse cenário mudou, e muitas regiões viram o efeito contrário acontecer.
Sabendo disso, os Fundos Imobiliários tornaram-se uma forma mais segura e prática para investir em imóveis, podendo aumentar o seu patrimônio sem sair de casa, sem visitas recorrentes ou se preocupar com a papelada.
A seguir vamos dividir o artigo em partes para facilitar na compreensão, confira o sumário:
O que são os Fundos de Investimento Imobiliário?
Como funcionam?
Categorias e subcategoria
3.1 Fundos de Papel
3.2 Fundos de Tijolo
3.3 Fundo de Fundos
3.2 Fundos de Tijolo
3.3 Fundo de Fundos
Vantagens e desvantagens
4.1 Liquidez
4.2 Gestão Profissional
4.3 Diversificação
4.4 Fracionamento
4.5 Imposto de Renda
4.6 Lugar para morar
4.1 Liquidez
4.2 Gestão Profissional
4.3 Diversificação
4.4 Fracionamento
4.5 Imposto de Renda
4.6 Lugar para morar
Como escolher um FII?
5.1 Dividend Yield
5.2 Imóveis
5.3 Histórico
5.4 Vacância
5.5 Preço
5.6 Taxas
5.7 Gestão
5.1 Dividend Yield
5.2 Imóveis
5.3 Histórico
5.4 Vacância
5.5 Preço
5.6 Taxas
5.7 Gestão
Como investir?
6.1 Conta em corretora
6.2 Ticker
6.3 Home Broker
6.1 Conta em corretora
6.2 Ticker
6.3 Home Broker
1. O que são os Fundos de Investimento Imobiliário?
Funcionando como um condomínio de investidores, cada FII é composto por centenas de pessoas que têm o mesmo interesse: aplicar dinheiro em ativos imobiliários.
Classificada como renda variável, os FIIs chamam atenção pela oportunidade de receber proventos previsíveis e constantes (isso aumenta principalmente com as baixas taxas de juros na economia). Outra vantagem é que os dividendos recebidos são isentos de Imposto de Renda, tornando seu retorno ainda mais competitivo em comparação aos investimentos de renda fixa.
2. Como Funcionam?
Gerenciados por administradores especializados em Fundos Imobiliários, o dinheiro será aplicado nas maiores apostas do mercado, mirando sempre na maior rentabilidade para o fundo.
Esse investimento é realizado através da Bolsa de Valores, onde você pode adquirir 1 ou mais cotas do fundo e receber seus proventos através de aluguel dos imóveis (podendo ser shoppings, hotéis, hospitais e etc). O ponto alto desse tipo de investimento está na compra frequente de cotas, para que os dividendos recebidos se tornem uma fonte de renda passiva.
Lembrando que, como se trata de renda variável, as cotas podem valorizar e desvalorizar, por isso existem profissionais que administram seus fundos, sendo cobrado uma taxa de serviço.
3. Categorias e subcategorias
Os FIIs são divididos em três grandes categorias: Papel, Tijolo, e Fundo de Fundos (também conhecidos como FoFs, do inglês fund of funds). Você sabe o que cada um desses termos significa? Vamos conferir abaixo.
3.1 Fundos de Papel
Eles recebem a denominação "Papel" por gerarem sua renda através de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que são títulos de renda fixa ligados ao financiamento de transações no mercado imobiliário, como a compra ou a construção de imóveis. Sendo assim, quem compra uma cota desses FIIs está adquirindo uma participação no recebimento desses juros, do quais serão constituídos os dividendos.
Se tornam atrativos por terem seus recebíveis indexados à taxas de inflação como a IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) e a IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), atuando como posições defensivas em épocas de crise e garantido o poder de compra do investidor no longo prazo. Além disso, por cada FII investir em dezenas de CRIs diferentes, ocorre a pulverização dos riscos como inadimplência, promovendo maior segurança ao investidor.
Caso queira saber mais sobre os CRIs, acesse mais informações diretamente no site da B3.
3.2 Fundos de Tijolo
Estes são os fundos compostos por imóveis físicos, dando origem a denominação "Tijolo", e por isso podem ser os mais simples para análise e entendimento por parte de investidores iniciantes.
Possuem uma grande variedade de subcategorias, que determinam qual o setor de atuação do FII. Os principais exemplos são: shopping centers, hotéis, agências bancárias, universidades, hospitais, galpões logísticos, supermercados, ou híbridos (aqueles que investem em mais de uma categoria ou subcategorias).
Além da segurança que os imóveis físicos já oferecem pelo seu valor patrimonial, fundos de Tijolo também contam com uma gestão profissional qualificada, monitorando a qualidade dos imóveis, negociando contratos com os inquilinos, cuidando de possíveis reformas e melhorias, além de executar possíveis novas aquisições para agregar ao portfólio do fundo.
Para minimizar ainda mais os riscos, você pode optar por investir em FIIs de Tijolo "multi multi", ou seja, aqueles que são compostos por mais de um imóvel em mais de uma região. Isso diminui os riscos atrelados em si e a região que ele ocupa. Por exemplo, podemos imaginar a situação de um desastre natural danificar o imóvel, ou a paralisação de uma cidade por greves. Se o seu FII é composto por um único imóvel ou imóveis localizados em uma única região, pode ser gravemente afetado por esses fatores e sofrer grande desvalorização. Esse é o caso de FIIs "mono mono", compostos por um único imóvel.
3.3 Fundo de Fundos
Os FoFs, como o nome já indica, são fundos imobiliários voltados para a compra de cotas de outros fundos imobiliários. Sua principal vantagem é a alta diversificação, uma vez que com uma única cota de um FoF você já está investindo em dezenas de FIIs, que por sua vez investem em diversos ativos, gerando uma gama enorme de diferentes imóveis, CRIs, inquilinos e gestores, minimizando ao máximo os riscos.
Eles são indicados para investidores iniciantes de maneira geral e aqueles que querem começar a investir em FIIs, por montarem um portfólio inteiro dentro de uma única cota, como citado acima. Assim, você conta com um gestor profissional escolhendo os FIIs em potencial que compõem esse fundo.
Porém, sua principal desvantagem vêm do acúmulo de taxas. Nos FoFs, você investidor estará pagando taxas de administração para o seu gestor e ainda nos FIIs investidos por ele. Por isso, na hora que escolher o seu FoF, vale checar quais são as taxas cobradas para garantir que parte do seu patrimônio não será comprometida por taxas excessivas.
4. Vantagens e Desvantagens
Agora que você já sabe o que são FIIs e quais são suas principais categorias, pode estar se perguntando se realmente são mais vantajosos do que o investimento tradicional em imóveis. Embora não exista fórmula de investimento perfeita para todos, vamos abordar as principais vantagens e desvantagens das suas modalidades, e assim entender qual faz mais sentido para você.
4.1 Liquidez
No mundo de investimentos, liquidez pode ser definida como o tempo necessário para converter um ativo financeiro em dinheiro. Se você já investe há algum tempo, já deve ter visto Fundos de Investimento em Ações com prazos de resgate de até 30 ou 60 dias. Eles portanto possuem uma liquidez mais baixa que a da Bolsa, onde todos os ativos (incluindo os FIIs, ações e ETFs) possuem um prazo de liquidação de 2 dias úteis.
Agora que você leu isso, pode estar pensando que um prazo de 30 dias é muito alto. Mas já parou para considerar qual é a liquidez de um imóvel físico? Isso é, se você precisar ou decidir vender um imóvel, em quanto tempo espera ter o dinheiro em sua conta? Nesse caso, até 30 dias é parece impossível, não é mesmo? Por isso, podemos considerar que a primeira vantagem dos FIIs sobre os imóveis físicos é a liquidez. Se você vender as suas cotas de um FII, terá o dinheiro em mãos em 2 dias úteis, enquanto no caso dos imóveis físicos esse prazo é indeterminado e pode variar de acordo com o valor do imóvel, região, imobiliária escolhida, questões de documentação, entre outras.
Agora, para garantir esse benefício da liquidez, é importante verificar que o FII que você quer investir é negociado em um alto volume na Bolsa. Alguns deles com menor market cap podem ser pouco negociados, o que significa que você vai ter dificuldade de achar um comprador na hora que quiser se desfazer das cotas. Mas não se preocupe, isso não é uma informação difícil de ser encontrada. Os principais sites de dados de FIIs no Google ou o site de Relação com Investidores do FII escolhido terá esse dado.
4.2 Gestão Profissional
Como já mencionado anteriormente, os FIIs contam com uma equipe de gestão profissional focada em obter os melhores índices de rentabilidade possíveis. Isso significa que o gestor está constantemente checando a condição dos imóveis, mapeando necessidades de melhorias e reparos, negociando os contratos de locação com os inquilinos, buscando oportunidades de novas emissões e aquisições, analisando o cenário macroeconômico e considerando seus possíveis impactos no segmento, entre outros fatores. Enquanto isso, no caso do imóvel próprio, a responsabilidade pela conservação e aluguel fica inteira por conta do dono, que além de normalmente não ser uma pessoa especializada no assunto, também costuma tomar certo tempo e pode gerar conflitos com os inquilinos.
4.3 Diversificação
Outra vantagem interessante dos FIIs sobre os imóveis próprios para aluguel vem do conceito de diversificação. Um FII de shopping centers, por exemplo, pode contar com mais de 10 imóveis diferentes, em diferentes regiões do país, e até com focos em segmentos de consumidores diferentes. Assim como os fundos de galpões logísticos, hotéis, e qualquer outra subcategoria costumam adquirir imóveis por todo o país.
E, com os FIIs, não contamos apenas com o benefício de diversificação por imóveis e regiões mas também com a diversificação de inquilinos, possivelmente a mais importante de todas quando falamos de imóveis para aluguel. Ainda usando o exemplo de um fundo de shopping centers com mais de 10 imóveis diferentes, isso significa que estamos alugando lojas para centenas de inquilinos diferentes, e até mesmo de setores diferentes. E isso é importante pois diminui ao máximo o risco de cada inquilino não poder honrar com os seus custos e ficar inadimplente. No caso de um FII de Papel isso também acontece, uma vez que são adquiridas CRIs de diversos emissores e credores diferentes.
Agora vamos pensar no caso do imóvel próprio para aluguel. Ele está extremamente exposto a todos esses riscos que citamos acima, não é mesmo? Caso haja uma desvalorização da região ou bairro em que está inserido, o valor do imóvel pode ser protegido isso. Além disso, o risco de inadimplência está concentrado no seu único inquilino, que pode não honrar com os seus compromissos e te deixar sem fonte de renda passiva.
4.4 Fracionamento
A possibilidade do fracionamento é outra qualidade interessante dos FIIs, e muitas vezes não considerada pelos investidores iniciantes. Mas o que realmente significa isso?
Vamos imaginar que você se depara com uma emergência e precisa de R$50 mil, e o único ativo que você possui para honrar com essa despesa seja o seu imóvel próprio que vale R$300 mil. Como você teria que agir essa situação? Provavelmente teria que vender o imóvel, pagar a despesa e então ficar com toda a diferença em caixa. Isso acontece porque um imóvel próprio não possui a qualidade do fracionamento, você só pode vendê-lo por inteiro.
Agora vamos pensar nos FIIs. Se você tivesse os mesmos R$300 mil reais investido em um ou mais FIIs, você poderia simplesmente entrar no seu Home Broker e vender R$50 mil em cotas, mantendo o resto investido e recebendo renda passiva toda mês. Isso que queremos dizer pelo fracionamento.
4.5 Imposto de Renda
Esse sempre é um assunto importante para todos os investidores, e não pode faltar na nossa lista. Até o momento em que esse artigo foi escrito, os proventos recebidos pelos FIIs são isentos de imposto de renda.
Nos casos de venda de cotas, os FIIs não são isentos de imposto de renda em casos de ganho com a operação e sofrem tributação de uma alíquota de 20% sobre o lucro, que devem ser paga através de uma DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais).
4.6 Lugar para morar
Essa aqui é a vantagem mais nítida dos imóveis próprios: ter um lugar para morar. Parece óbvio, mas é sempre algo a se considerar. No caso de uma emergência, ter um imóvel próprio supera qualquer vantagem. Sem mais.
5. Como escolher um FII?
Se você chegou até aqui, pode estar convencido das vantagens dos FIIs e estar se perguntando como escolher um para investir. Vamos te ajudar com isso listando 6 fatores que precisam de atenção na hora de escolher.
5.1 Dividend Yield
O Rendimento de Dividendos (mais conhecido pelo termo em inglês Dividend Yield, ou simplesmente DY) é um dos indicadores mais importantes de um FII, e indica quanto um fundo distribuiu em proventos nos últimos 12 meses em relação ao valor da cota. Ou seja, este indicador responde à pergunta: quanto espero receber de proventos com esse FII?
Mas sempre vale lembrar que rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade futura, e ler no relatório do fundo se houve alguma distribuição não recorrente de lucros.
5.2 Imóveis
Outro fator que deve ser analisado pelo investidor no caso de fundos de Tijolo são os imóveis. É importante olhar o portfólio do fundo e entender quais são os imóveis que ele possui, onde estão localizados, qual é a sua qualidade, quantos anos os imóveis possuem, se estão em linha com as exigências do mercado, entre outras coisas. Mas essas informações são facilmente encontradas nos site de Relacionamento com Investidor do fundo de sua escolha.
5.3 Histórico
Lendo sobre o histórico do fundo, o investidor pode responder perguntas relevantes como:
Como tem sido a distribuição de proventos? Eles estão aumentando, estáveis ou diminuindo ao longo do tempo?
Esse fundo está há quanto tempo no mercado? A sua eficiência e gestão estão comprovadas?
Qual é o seu histórico de aquisições de novos imóveis? O fundo busca emissões e expansão, ou tem se mantido constante com os mesmos imóveis?
Somando todos esses dados, dá para tirar várias conclusões com essas informações e medir qual é a melhor opção.
5.4 Vacância
A vacância é o indicador que nos mostra o espaço não locado no fundo. Isso é extremamente relevante, afinal, espaço vazio não gera renda. Na hora de analisar esse indicador, vale não apenas olhar para a taxa atual, mas entender se ela tem se mantido em níveis aceitáveis ao longo do tempo, ou o fundo já apresentou dificuldades com isso.
Vale lembrar também que a vacância é afetada por fatores externos ao fundo, como por exemplo uma crise econômica ou crise no setor.
5.5 Preço
Assim como os outros ativos da renda variável, analisar se o preço atual do FII está acima do limite de segurança é imprescindível antes de comprar. Para entender se o fundo está "caro", o principal indicador utilizado é o Preço da Cota/Valor Patrimonial, muitas vezes representado como P/VP. Esse indicador pode ser encontrado nos principais sites de para investidores ou no relatório do próprio fundo, e nos informam se o fundo está sendo negociado abaixo (<1) ou acima (>1) do valor avaliado pelo patrimônio por cota. Mas para considerar um fundo "barato" ou não, vale também comparar seu P/VP com outros fundos de qualidade e segmentos semelhantes.
5.6 Taxas
Como já comentamos, os FIIs possuem taxas que variam de fundo para fundo, e devem ser consideradas na hora de escolher onde investir. As principais taxas cobradas são as de administração (um valor fixo) e a de performance (cobrada quando a performance do fundo excede algum benchmark). Sendo assim, é bom ficar esperto para que as taxas não incidam sobre o seu patrimônio ao longo tempo, assim garantindo uma rentabilidade adequada.
5.7 Gestão
Por fim, também é válido pesquisar sobre a gestão do fundo. Verifique questões como há quanto tempo estão a frente do fundo e se possuem um bom histórico, além de ler os comentários do gestor nos últimos relatórios, em podcasts ou até mesmo vídeos no YouTube.
6. Como investir?
Agora que você conheceu um pouco mais sobre os Fundos de Investimentos Imobiliários, deu uma pesquisada em fundos e valores, está na hora de colocar a mão na massa e garantir aquela renda passiva com certeza do que está fazendo.
Preparamos um checklist do que é necessário para de fato investir em FIIs. Vamos conferir?
6.1 Conta em corretora
O primeiro passo para investir em FIIs é abrir uma conta em uma corretora. A corretora será a sua forma de comunicação com a Bolsa, onde os fundos são negociados. Além disso, é lá que você receberá os proventos mensais também.
Lembre-se sempre de verificar quais são os custos que a sua corretora cobra para a custódia da sua conta, além da corretagem para compra e venda de FIIs. Depois disso, basta colocar recursos e você está pronto para investir no fundo que quiser.
6.2 Ticker
O segundo passo é saber o ticker do FII escolhido. O Ticker nada mais é do que o código usado para identificar o ativo na Bolsa, e você vai precisar dele para enviar a sua ordem de compra. Fundos Imobiliários sempre são identificados por quatro letras e o número 11. Podemos usar como exemplo o fundo Kinea Renda Imobiliária, que pode ser encontrado pelo ticker KNRI11. Essa é uma informação facilmente encontrada em sites de investidores ou de Relação com Investidor do fundo.
6.3 Home Broker
O terceiro e último passo é acessar o Home Broker da sua corretora e enviar a ordem de compra! Hoje em dia, para a sua facilidade, a maioria possuem acesso a Home Broker pelo computador e pelo celular. Por lá, você deverá informar o ticker do FII, a quantidade de cotas que você quer comprar e o valor que deseja pagar.
Cada Home Broker possui um design diferente, e em caso de dúvidas sobre o seu uso, entre em contato com o Atendimento da sua corretora. Vale reforçar que essa operação está sujeita a cobrança dos emolumentos por parte da B3 e a taxas de corretagem, cobradas pela sua corretora.
Bom, se você chegou até aqui, provavelmente conheceu um pouco mais sobre Fundos de Investimentos Imobiliários, suas características, como investir, o que se atentar, todas as vantagens e desvantagens. Gostou? Faltou alguma informação? Alguma sugestão? Responda em nossa caixa de comentários.
